Responsabilità degli eredi e validità dell’ordine di demolizione(www.linkedincaffe.it) Ereditare un immobile costruito o modificato senza il necessario titolo edilizio rappresenta un tema complesso.
Le recenti sentenze della Corte di Cassazione e le novità legislative introdotte dalla legge 105/2024 – il cosiddetto Decreto Salva Casa – hanno chiarito i profili di rischio e le modalità di gestione di tali patrimoni, evidenziando le implicazioni per gli eredi e le opportunità di sanatoria.
Chi riceve in eredità un immobile abusivo, ossia realizzato senza permesso di costruire o in difformità da esso, non incappa in responsabilità penale, poiché tale responsabilità è personale e non si trasmette agli eredi. Ciò significa che l’erede non può essere perseguito penalmente per l’abuso commesso dal precedente proprietario o autore dell’opera.
Tuttavia, la responsabilità amministrativa resta a carico dell’erede, in quanto l’ordine di demolizione, finalizzato al ripristino dello stato originario del terreno o dell’edificio, segue il bene e non si estingue con la morte del responsabile originario. Come chiarito dalla sentenza 16141/2023 della Corte di Cassazione, quest’ordine ha natura reale e vincola chiunque abbia un diritto reale o personale di godimento sull’immobile, compresi gli eredi, anche se estranei alla commissione del reato edilizio.
L’immobile abusivo, sebbene spesso non iscritto nei registri immobiliari a causa della sua natura irregolare, si trasmette iure hereditatis in quanto esiste materialmente e la proprietà è stata accertata in capo al defunto. Pertanto, l’erede può essere raggiunto dall’ingiunzione a demolire e dall’obbligo di ripristino, in virtù della prevalenza dell’interesse pubblico alla tutela urbanistica e paesaggistica su quello privato di conservazione dell’opera.
Strumenti e procedure per la sanatoria dell’immobile abusivo ereditato
Davanti all’ordine di demolizione, l’erede ha la possibilità di richiedere la sanatoria, ovvero la regolarizzazione dell’abuso edilizio mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria. La procedura per accedere a questa soluzione è articolata e prevede alcuni passaggi fondamentali:
- Presentazione della richiesta di sanatoria all’ufficio tecnico comunale competente entro 90 giorni dall’accertamento dell’abuso.
- Accompagnamento della domanda da una dettagliata documentazione tecnica, con elaborati grafici e descrittivi che illustrino la pianta dell’immobile, le caratteristiche strutturali, le dimensioni, l’ubicazione di aperture e percorsi, nonché materiali e finiture usate. Questa documentazione serve all’autorità per valutare la possibilità di regolarizzare la costruzione.
- Versamento di un contributo di sanatoria che varia in base alla tipologia dell’opera abusiva e alle tariffe comunali applicate.
L’autorità comunale ha l’obbligo di esaminare la pratica entro 60 giorni e, in caso di esito favorevole, emette il decreto di sanatoria, confermando la regolarizzazione dell’immobile. Restano fermi i principi di doppia conformità urbanistica e paesaggistica, imprescindibili per il rilascio del provvedimento.
Le novità introdotte dal Decreto Salva Casa (legge 105/2024) (www.linkedincaffe.it)
Una recente e significativa innovazione normativa è rappresentata dal Decreto Salva Casa, convertito nella legge 105/2024, che ha semplificato la procedura di sanatoria per alcune tipologie di abusi edilizi, in particolare per quelle difformità parziali o piccole irregolarità che fino a poco tempo fa erano difficili da regolarizzare.
Questa normativa agevola gli eredi e i proprietari di immobili con irregolarità minori, consentendo una sanatoria più rapida e meno onerosa, purché l’intervento non comprometta la tutela urbanistica e paesaggistica. È quindi fondamentale, al momento della successione, verificare se l’immobile abusivo rientri nelle fattispecie contemplabili da questa normativa per valutare concretamente l’opportunità di sanatoria.
