Superbonus, l’annuncio è arrivato: anche questi proprietari dovranno pagare la tassa

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente ribadito  la corretta interpretazione della tassazione sulle plusvalenze immobiliari.

In particolare, è stato chiarito che la plusvalenza è soggetta a tassazione anche nel caso in cui l’immobile oggetto di vendita sia stato ricevuto in donazione, a differenza di quanto previsto per gli immobili acquisiti per successione.

Le novità della normativa sulla plusvalenza Superbonus e le implicazioni fiscali sono state approfondite anche in diversi contributi professionali, tra cui quelli del dott. Valerio Locatelli, esperto di diritto tributario, che ha analizzato casi pratici e controversie ancora aperte a quasi un anno dalla circolare n. 13/E/2024.

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova disciplina sul tema delle plusvalenze immobiliari relative alla vendita di immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati dal Superbonus previsto dall’art. 119 del D.L. 34/2020. La principale novità è rappresentata dall’estensione del periodo di osservazione della tassazione da 5 a 10 anni successivi alla conclusione dei lavori.

In base all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile ristrutturato con il Superbonus è tassabile come reddito diverso, salvo alcune eccezioni. Tra queste, vengono esentati dalla tassazione:
– gli immobili acquisiti per successione ereditaria;
– gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di osservazione.

Nel dettaglio, la plusvalenza si calcola considerando anche le spese sostenute per gli interventi agevolati, ma con alcune limitazioni in relazione al tempo trascorso dalla fine dei lavori:
– Se la cessione avviene entro 5 anni dal termine degli interventi, non si considerano le spese sostenute con Superbonus qualora si sia usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito;
– Se la cessione avviene tra il 5° e il 10° anno dalla conclusione dei lavori, si può includere il 50% delle spese sostenute a Superbonus nel costo di acquisto, sempre nel caso di utilizzo delle opzioni di sconto o cessione credito.

Tassazione e immobili ricevuti in donazione: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Con la risoluzione n. 62/2025, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la plusvalenza da Superbonus scatta anche in caso di vendita di immobili ricevuti per donazione e non adibiti ad abitazione principale, diversamente da quanto previsto per le eredità. In questo caso, la norma non prevede l’esenzione e pertanto il contribuente che vende entro 10 anni dalla fine dei lavori deve dichiarare la plusvalenza e assoggettarla a tassazione.

Questa interpretazione trova conferma anche nella prassi e nella dottrina, che sottolinea come il presupposto impositivo si applichi indipendentemente dal fatto che il cedente abbia fruito direttamente del Superbonus, ma anche se l’intervento è stato effettuato da un precedente avente diritto. È quindi fondamentale distinguere tra immobili acquisiti per successione, per i quali non si applica la tassazione, e quelli ricevuti per donazione, che invece sono soggetti alla plusvalenza.

Questioni pratiche e casi più frequenti sulla plusvalenza da Superbonus – linkedincaffe.it

L’analisi dei casi pratici più ricorrenti, come illustrato dal dott. Locatelli, evidenzia diversi punti controversi, ancora oggetto di interpretazioni contrastanti tra prassi ufficiale e dottrina.

• Prima cessione e successive vendite: la plusvalenza da Superbonus si applica solo alla prima cessione a titolo oneroso entro i 10 anni dalla conclusione dei lavori. Le vendite successive, a meno che non si configurino come plusvalenze ordinarie per la vendita entro 5 anni dall’acquisto, non sono soggette alla tassazione speciale.
• Cessione di quote indivise: la vendita di una quota di proprietà dell’immobile entro il decennio è sufficiente a far scattare la tassazione sulla plusvalenza, che si estingue con la prima cessione, salvo casi di abuso del diritto.
• Interventi sulle parti comuni condominiali: anche i lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio, agevolati con Superbonus, fanno scattare la tassazione sulla plusvalenza in caso di vendita di una singola unità immobiliare, indipendentemente dal fatto che il singolo condomino abbia beneficiato direttamente delle detrazioni fiscali.
• Beneficiari incapienti: anche i proprietari che non hanno potuto usufruire dell’agevolazione per incapienza fiscale sono tenuti a pagare la plusvalenza, poiché il presupposto è costituito dall’esecuzione degli interventi agevolati e non dal godimento effettivo del beneficio.
• Immobili ereditati e successiva vendita: la vendita di immobili ricevuti in eredità entro 10 anni dalla fine dei lavori agevolati non genera plusvalenza da Superbonus, a condizione che sia il de cuius ad aver effettuato gli interventi.
• Immobili acquisiti per successione e lavori agevolati dall’erede: qui il dibattito resta aperto in dottrina e si attende una circolare ufficiale per chiarimenti più definitivi.