Affitti brevi con più comproprietari, il Fisco spiazza: ecco a chi tocca dichiarare

Con l’evoluzione normativa e le recenti indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, emergono chiarimenti sugli gli affitti brevi.

Quando un immobile è locato per brevi periodi e appartiene a più persone, spesso solo uno dei comproprietari si registra sulla piattaforma di intermediazione e riceve la relativa Certificazione Unica, che riporta la ritenuta d’acconto del 21% applicata sui canoni incassati. Tuttavia, questa CU viene intestata unicamente al soggetto registrato come locatore, anche se il reddito deve essere suddiviso tra tutti i comproprietari in base alle rispettive quote di possesso.

In base all’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al 2025, la ritenuta d’acconto può essere scomputata solo dal proprietario intestatario della CU. Gli altri comproprietari, pur dichiarando la loro quota di reddito, non possono detrarre la parte di ritenuta già versata dall’intermediario, con un evidente svantaggio fiscale.

Per questo motivo, ciascun comproprietario deve indicare nella dichiarazione dei redditi la propria quota di possesso e l’intero corrispettivo spettante, modificando eventualmente la dichiarazione precompilata per correggere ripartizioni non corrette. Nel caso in cui il reddito derivante dalla locazione breve sia comunicato tramite CU, ma senza specifica indicazione della percentuale di possesso, è necessario intervenire manualmente per evitare errori e doppie imposizioni.

Tassazione e cedolare secca: regole aggiornate per gli affitti brevi

La legge italiana classifica i canoni da locazione breve come redditi fondiari, imponendo che la base imponibile sia costituita dall’intero importo lordo previsto dal contratto, senza deduzioni per spese o commissioni trattenute dalle piattaforme digitali. Anche chi opta per il regime della cedolare secca deve tassare il canone complessivo, senza alcun abbattimento forfettario.

Dal 2024, con l’introduzione della nuova aliquota prevista dalla legge di bilancio, si applica una aliquota agevolata del 21% a una sola unità immobiliare a scelta del contribuente. Per eventuali ulteriori immobili dati in locazione breve, si applica invece un’aliquota maggiorata del 26%.

Nel caso in cui il contratto di locazione breve sia stipulato da un inquilino sublocatore o da un comodatario che a sua volta affitta l’immobile, la disciplina fiscale cambia radicalmente. Qui infatti il reddito non è più considerato fondiario, ma rientra nella categoria dei redditi diversi, con tassazione basata sul criterio di cassa e deducibilità delle spese sostenute per la produzione del reddito, come pulizie e utenze specificamente riferite al contratto. Anche in questo scenario la scelta di applicare la cedolare secca è riservata al sublocatore o comodatario e non al proprietario.

Come funziona la dichiarazione e quali sono gli obblighi per i comproprietari- linkedincaffe.it

Per i contratti di locazione breve, la dichiarazione dei redditi deve riportare con precisione i dati catastali o il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell’immobile, così da consentire il corretto abbinamento dei redditi ai beni. In mancanza di tali dati univoci, la dichiarazione può risultare non liquidabile, costringendo il contribuente a integrare manualmente le informazioni.

Gli obblighi dichiarativi sono diversi a seconda che il reddito derivi dal possesso diretto dell’immobile o da un contratto di sublocazione o comodato a titolo oneroso. Nel primo caso, il reddito va indicato nel quadro B della dichiarazione (redditi fondiari), mentre nel secondo caso nel quadro D (redditi diversi).

È importante sottolineare che, dal 2021, il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi è riconosciuto solo se il contribuente non supera la soglia di quattro appartamenti destinati a locazione breve nel corso dell’anno fiscale. Superata questa soglia, l’attività è considerata imprenditoriale e richiede la presentazione del modello Redditi PF, con conseguenti obblighi fiscali differenti.

Inoltre, ogni comproprietario ha autonomia nel decidere se optare o meno per la cedolare secca, con la precisazione però che qualora anche solo uno dei comproprietari scelga questa opzione, tutti devono rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata del regime agevolato, comunicandolo formalmente all’inquilino.