Donazione o vendita ad un prezzo irrisorio: cosa è meglio per cedere la casa ad un parente

Negli ultimi anni, la vendita di immobili a prezzo simbolico ha suscitato crescente interesse e dibattito in Italia.

Quando si parla di compravendite tra privati a valori irrisori, emergono questioni legali e fiscali di non poco conto, che richiedono una precisa attenzione da parte di proprietari, acquirenti e autorità.

La possibilità di vendere un immobile a un prezzo simbolico nasce dalla libertà contrattuale che consente a venditore e acquirente di concordare liberamente il prezzo. Tuttavia, questa pratica, pur essendo legale, è spesso osservata con sospetto dall’Agenzia delle Entrate, in quanto talvolta utilizzata per finalità elusive o fraudolente.

Tra i motivi che spingono alcuni proprietari a optare per questa soluzione si trovano:

• Alternativa alla donazione: alcuni preferiscono vendere a prezzo simbolico per trasferire un immobile a un parente o persona cara, tentando di evitare contestazioni ereditarie. La donazione, infatti, può essere impugnata dagli eredi entro 10 anni dal decesso del donante, mentre la vendita, in teoria, eluderebbe questo rischio.
• Elusione fiscale: in casi meno leciti, la vendita a prezzo irrisorio viene usata per nascondere il reale corrispettivo, che viene corrisposto in nero, con conseguente evasione delle imposte.
• Evitare il pignoramento: un proprietario in difficoltà finanziaria potrebbe vendere a un prezzo molto basso per sottrarre l’immobile al pignoramento, poiché la donazione può essere revocata dai creditori.

Questi scenari, prevalentemente limite, spiegano il rigore con cui l’Agenzia delle Entrate controlla questo tipo di operazioni, soprattutto quando avvengono tra privati.

Il significato di prezzo simbolico e la differenza con iniziative pubbliche

Un prezzo simbolico non è semplicemente un prezzo leggermente più basso rispetto al valore di mercato, ma si tratta di una cifra davvero esigua, spesso pari a pochi euro. L’esempio più noto è rappresentato dal progetto delle case a un euro, promosso da numerosi piccoli comuni italiani, soprattutto in zone colpite da spopolamento demografico. Queste iniziative, ben regolamentate, prevedono generalmente:

• L’obbligo di ristrutturare l’immobile entro tempi stabiliti.
• L’utilizzo di immobili pubblici o abbandonati senza eredi.

Al contrario, quando la vendita a prezzo simbolico avviene tra privati nel mercato ordinario, si rischiano controlli approfonditi. Una differenza troppo marcata tra il prezzo proposto e il valore catastale o di mercato può essere interpretata come tentativo di elusione fiscale.

Normativamente, non esistono vincoli stringenti sul prezzo a cui vendere un immobile: la determinazione avviene liberamente tramite accordo tra venditore e acquirente, in virtù del principio di autonomia contrattuale. Tuttavia, nella prassi è consigliabile rispettare almeno il valore catastale moltiplicato per coefficienti indicativi (115,5 per la prima casa e 126 per la seconda), per evitare di sollevare sospetti.

Vendere a un prezzo simbolico comporta rischi rilevanti:

• Controlli fiscali e sanzioni: l’Agenzia delle Entrate può intervenire con verifiche e ricalcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali, applicando sanzioni che possono variare dal 50 al 100% della differenza tra imposta dovuta e pagata.
• Questioni ereditarie: la vendita a prezzo simbolico potrebbe essere contestata dagli eredi come vendita simulata o fittizia, portando all’annullamento del contratto o all’azione revocatoria, soprattutto quando si tenta di eludere le normative sulla successione.

Per questo motivo, è fondamentale dimostrare la liceità e la trasparenza della vendita, avvalendosi della consulenza di un professionista legale prima di procedere.

Strategie per evitare il pignoramento e soluzioni alternative

Quando l’obiettivo è evitare la perdita dell’immobile a seguito di un pignoramento, la vendita a prezzo simbolico non è sempre la soluzione migliore. Recentemente, si è diffusa una pratica alternativa, il saldo e stralcio con rinuncia agli atti, che consente al debitore di negoziare un accordo con i creditori per estinguere il debito a una cifra ridotta, evitando l’asta giudiziaria.

Questa procedura prevede:

• La trattativa diretta con i creditori coinvolti, che spesso accettano di rinunciare a parte del credito per avere una liquidazione immediata.
• La vendita dell’immobile a condizioni più vantaggiose rispetto all’asta, con la certezza di azzerare il debito residuo.
• La stipula di una rinuncia agli atti da parte dei creditori, che elimina ogni futura pretesa.

Organizzazioni specializzate come Case Italia supportano le famiglie in questa fase delicata, offrendo assistenza legale e finanziaria per evitare la svendita forzata delle abitazioni.