Superbonus e piano pluriennale di verifiche sulle rendite catastali(www.linkedincaffe.it)L’Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova fase di controlli mirati sul Superbonus 110%, con l’invio di circa 12.000 lettere di compliance.
Questa operazione rientra in un programma triennale che prevede un totale di 60.000 verifiche entro il 2027. Dopo le 3.000 lettere inviate nella primavera del 2025, è previsto un incremento progressivo: 20.000 ulteriori comunicazioni nel 2026 e 25.000 nel 2027. La strategia segue la cosiddetta “fase due” del Superbonus, che segue la prima fase dedicata all’erogazione dei fondi per gli interventi edilizi. Ora si procede al riallineamento tra il valore reale degli immobili, che hanno beneficiato di miglioramenti in termini di efficienza energetica, sicurezza e prestazioni, e il loro valore fiscale, rappresentato dalla rendita catastale.
L’iniziativa non si configura come una misura punitiva, ma come un adeguamento necessario: dopo aver concesso incentivi significativi, lo Stato richiede ora un corretto aggiornamento degli estimi catastali.
Destinatari delle lettere di compliance e contenuti della comunicazione
Le notifiche sono indirizzate principalmente ai proprietari di immobili con rendite catastali non aggiornate o troppo basse, che hanno realizzato interventi di una certa entità con il Superbonus. In molti casi, il problema nasce dalla mancata presentazione della dichiarazione Docfa — obbligatoria entro 30 giorni dal completamento dei lavori — che sancisce la variazione catastale legata agli interventi effettuati.
La prima fase di controllo aveva riguardato situazioni estreme, come ruderi o fabbricati con rendita zero. Questa nuova ondata si concentra su anomalie più “intermedie”, dove gli interventi effettuati non risultano coerenti con il valore catastale invariato.
La lettera, inviata tramite PEC o raccomandata, non rappresenta una sanzione ma un invito formale a verificare e regolarizzare la propria posizione. Essa contiene:
- I dati identificativi del contribuente e dell’immobile;
- Il riferimento alla comunicazione di opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, ai sensi degli articoli 119 e 121 del D.L. 34/2020;
- L’invito a fornire chiarimenti o ad aggiornare la rendita catastale.
Il destinatario della lettera potrà rispondere inviando documenti o chiarimenti tramite il servizio online “Consegna documenti e istanze” dell’Agenzia, qualora ritenga corretti i dati catastali, oppure potrà procedere all’aggiornamento della rendita presentando un nuovo modello Docfa con l’assistenza di un tecnico abilitato, usufruendo di una riduzione delle sanzioni.
In caso di mancata risposta, l’Agenzia potrà avviare accertamenti diretti e aggiornamenti d’ufficio, con conseguenti spese e sanzioni che vanno da 1.032 a 8.264 euro per ogni unità immobiliare interessata.
Quando è obbligatorio aggiornare la rendita catastale – linkedincaffe.it
L’aggiornamento della rendita catastale non è legato in modo diretto al tipo di incentivo, bensì agli effetti concreti dei lavori sull’immobile. È obbligatorio presentare la dichiarazione di variazione catastale quando gli interventi hanno comportato:
- Modifiche della superficie o della volumetria dell’immobile;
- Redistribuzione interna dei locali;
- Cambio di destinazione d’uso;
- Miglioramenti significativi delle finiture o delle dotazioni impiantistiche.
Sono esclusi dall’obbligo gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che non alterano la consistenza dell’immobile, come il rifacimento di pavimenti, facciate o infissi, e l’installazione di impianti fotovoltaici fino a 3 kW. La Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio conferma che opere conservative o adeguamenti impiantistici che non modificano volumi e superfici non richiedono variazioni catastali.
Il meccanismo di calcolo dell’aumento della rendita dopo il Superbonus
Secondo quanto previsto dalla normativa e da interpretazioni ufficiali, il ricalcolo della rendita si basa sulle spese sostenute per gli interventi. In particolare, si considera la spesa per opere nuove al 100%, mentre per lavori di sostituzione si applica un abbattimento del 50%. Queste spese vengono poi rivalutate grazie a coefficienti basati sui dati medi degli anni 1988 e 1989, epoca di riferimento per le attuali rendite catastali.
Se la spesa complessiva rivalutata supera il 15% del valore catastale originario, la rendita dell’immobile viene incrementata di una classe; se supera il 30%, l’aumento è di due classi. Ad esempio, un intervento di isolamento termico con una spesa di 40.000 euro, accompagnata da lavori di sostituzione per 20.000 euro (da dimezzare ai fini del calcolo), può comportare il passaggio a una classe catastale superiore, con conseguenze fiscali e patrimoniali rilevanti.
Il Consiglio nazionale dei geometri sta valutando di emanare linee guida per uniformare le valutazioni, mentre gli addetti ai lavori attendono un intervento chiarificatore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
