Cosa succede se non paghi il condominio - Linkedincaffe.itUna sentenza del Tribunale di Perugia autorizza l’accesso forzato per sospendere acqua e riscaldamento ai morosi, sollevando dubbi su privacy e diritti condominiali.
Il tema della morosità condominiale si complica ulteriormente con una recente sentenza del Tribunale di Perugia, che ha autorizzato per la prima volta l’accesso forzato all’appartamento di un condomino moroso per sospendere l’erogazione dell’acqua e del riscaldamento. Una decisione che ha acceso un dibattito acceso tra amministratori, giuristi e condomini, evidenziando come il diritto al servizio possa scontrarsi con il principio della inviolabilità del domicilio.
Il potere dell’amministratore di condominio e la normativa vigente
L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile attribuisce all’amministratore il potere di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato, come il riscaldamento o l’erogazione dell’acqua calda, in caso di morosità protratta per oltre sei mesi. Questo potere è autonomo e non necessita di previa delibera assembleare o autorizzazione giudiziaria, ma comporta una responsabilità personale dell’amministratore che deve verificare scrupolosamente la sussistenza dei presupposti legali per evitare contenziosi.
Tuttavia, un problema pratico emerge quando l’impianto centralizzato si articola con valvole e contatori installati all’interno degli appartamenti privati, rendendo necessaria l’entrata nell’immobile per sospendere il servizio. La legge tutela con forza l’inviolabilità del domicilio, creando così un conflitto tra i principi giuridici.
Nel 2025, il Tribunale di Perugia ha affrontato una situazione in cui una condomina morosa da oltre sei mesi impediva l’accesso per la chiusura delle valvole dell’acqua calda e del riscaldamento, elementi essenziali ma separabili dal servizio comune. Il condominio, dopo aver constatato l’impossibilità materiale di sospendere i servizi senza entrare nell’appartamento, ha presentato un ricorso d’urgenza per ottenere il via libera giudiziario all’accesso.
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Il giudice, con l’ordinanza 1036/2025, ha rigettato ogni dubbio sul diritto di sospendere i servizi, rimarcando che questo è previsto dalla legge senza necessità di autorizzazione. Ha però concesso l’accesso all’appartamento, bilanciando il diritto di credito del condominio con la tutela dell’inviolabilità domiciliare, limitando l’intervento al solo personale tecnico autorizzato e nei limiti strettamente necessari per interrompere l’erogazione.
Questa decisione rappresenta un precedente significativo per gli amministratori di condominio, fornendo una strada legale per superare gli ostacoli pratici in casi simili, ma anche un invito alla cautela nell’esercizio di questi poteri.
Un aspetto centrale della normativa riguarda la responsabilità dei condomini nei confronti dei debiti condominiali. La Corte di Cassazione ha definito il principio della parziarietà, secondo cui le obbligazioni condominiali devono essere ripartite proporzionalmente ai millesimi di proprietà. Questo significa che il debito accumulato da un condomino moroso viene suddiviso tra tutti i condomini, ma ciascuno risponde soltanto per la propria quota.
Il creditore, tuttavia, deve prima agire contro i condomini morosi e può rivolgersi ai condomini in regola solo in caso di insuccesso, sempre in modo proporzionale. La riforma legislativa ha quindi limitato la possibilità per i creditori di agire indiscriminatamente contro qualsiasi condomino, tutelando chi adempie regolarmente ai propri obblighi.
